Berikut adalah sekilas diskusiku dengan rekanku mengenai Hak Tanggungan di facebook. Atas permintaan rekanku ini, namanya aku samarkan..
semoga bermanfaat...:)
-------------------------------------------------------------------------------------
Annonymous May 16 at 7:57pm
semoga bermanfaat...:)
-------------------------------------------------------------------------------------
Annonymous May 16 at 7:57pm
sprtnya bth second opinion,berhbng dsktr dia gak ada orng yg mengerti hukum jd gw cb liat2 di fb siapa yg bsa dtanyain klau bkenan gw pngn nanya2 ke lw..mksh
Annonymous May 16 at 7:53pm
ass.irdham,mhn maf bngt mengganggu.family gw ada yg tersngkt mslh hukum,lbh tepatnya dy ditipu.dia udh pake jasa pengacara tp pengacaranya agak sdkt misterius.
Irdham Riyanda May 16 at 8:09pm
was, Annonymous..family lo udah resmi masukin ke lawfirm n pake pengacara itu..?
wah, misteriusnya gimana tuh..? pake topeng gitu ?..hehe..
klo boleh tau ditipunya gimana ya..?
gpp koq, gw bantu sebisanya aja ya..masih belajar2 juga sih..;)
wah, misteriusnya gimana tuh..? pake topeng gitu ?..hehe..
klo boleh tau ditipunya gimana ya..?
gpp koq, gw bantu sebisanya aja ya..masih belajar2 juga sih..;)
Annonymous May 16 at 10:01pm
Hehe..mksh sblmnya.
Kt tnte gw dy udh ngelimphin kuasa,hitm diatas puth tp ktnya gak ada kop surat law firm apa.cm kertas biasa..misteriusnya itu dy blng udh mngjukn gugatn ke pengadilan,tp blm nunjukn berkasnya..sdngkn dy mnta biaya u/ngajuinn gugatn di pngadiln 5 jt..tnyata pas tnte gw tny sm org pngadilan biayanya cm 1,5.sblmny dy jg smpt nglakuin hal yg merugikan tnte gw..
Jd tnte gw ditipu dngn pnjmn.tnte gw bth duit krna anakny mw kuliah,dy gadein sertifikat ke perorngan dan dpt pnjmn 30jt.
Nah tnyata tuh sertifikat rmh dah dgadein lg sm tuh org ke bank&dy dpt pnjmn 250 jt.
Kt tnte gw dy udh ngelimphin kuasa,hitm diatas puth tp ktnya gak ada kop surat law firm apa.cm kertas biasa..misteriusnya itu dy blng udh mngjukn gugatn ke pengadilan,tp blm nunjukn berkasnya..sdngkn dy mnta biaya u/ngajuinn gugatn di pngadiln 5 jt..tnyata pas tnte gw tny sm org pngadilan biayanya cm 1,5.sblmny dy jg smpt nglakuin hal yg merugikan tnte gw..
Jd tnte gw ditipu dngn pnjmn.tnte gw bth duit krna anakny mw kuliah,dy gadein sertifikat ke perorngan dan dpt pnjmn 30jt.
Nah tnyata tuh sertifikat rmh dah dgadein lg sm tuh org ke bank&dy dpt pnjmn 250 jt.
Sent via Facebook Mobile
Annonymous..maaf baru balas..
satu per satu yo..;)
1. Masalah surat kuasa: setau gw, gak ada masalah apa ada kop surat dari lawfirm dia apa ngga, itu cuma administrasi aja. Makanya, kalau ke depannya lawyer itu gak ngerjain apa yg jadi hak dan kewajibannya sesuai surat kuasa itu, tante lu itu bisa koq jadiin surat kuasa itu sebagai alat bukti surat yang sah. Karena kalau liat di aturannya, KUHAP, alat bukti yang sah itu diantaranya adalah surat (Pasal 184 KUHAP) dan di pasal 187-nya ngga ada unsur pasal yang mensyaratkan surat kuasa itu harus berupa bentuk dokumen resmi dari pembuat, seperti kop surat misalnya....jadi saran gw, gak perlu lagi dibuat dan dipermasalahkan surat kuasa itu, sepanjang udah ditandatangani para pihak dan para pihak punya masing2 satu surat kuasa yang otentik (asli bukan kopian). Kalau udah gitu, surat kuasa itu sah dan mengikat kedua belah pihak untuk melaksanakan hak dan kewajiban mereka..
kalau ke depannya tuh lawyer ngga ngerjain apa yg jadi kewajibannya, dan tante lo mau advokasi, maka bisa ajuin gugatan ke pengadilan ke lawyer itu dengan dasar wanprestasi
2. Masalah biaya perkara
gini Annonymous, pertama2 nanya dulu deh, antara tante lo dan lawyer itu, sempat dibuat perjanjian kan..? coba liat deh di perjanjian itu, khususnya rincian honorarium bagi si lawyer ybs...
biasanya, di pernjanjian jelas nyebutin klien mesti bayar berapa dan lawyer dapat berapa persen dari perkara itu..nah, biasanya besarnya biaya perkara di pengadilan termasuk masukin gugatan itu termasuk bagian lawyer itu,
misalnya: lawyer dapat 5% dari perkara, yaitu 10juta (misalnya aja) nah nominal maksimal yg harus dibayar oleh klien ke si lawyer ya 10 juta itu, gak lebih..dan untuk biaya 5 juta ajuin gugatan tadi, itu ya gak masalah, karena masih di bawah 10 juta kan..urusannya si lawyer lah, kasarnya..hehe...
soalnya emang kalau perkara litigasi (hukum acara) gini Annonymous, si lawyer juga kesulitan untuk netapin berapa biaya perkara yg harus dibayar oleh klien,.karena emang beginilah di Indo ini, di tahap pengadilan pun masih banyak tetek bengek biaya2 yg gak jelas..(motokopi putusan aja kadang2 di charge 1000 per lembar dulu gw perlu buat skripsi..hiks..hehe..)..itu semua gak ada barometer yg jelas...
makanya, sebenarnya dasarnya disini bukan sekedar masalah hukum, yang paling utama itu trust alias kepercayaan antara lawyer dengan klien..
saran gw: ini kan baru ngajuin gugatan, masih awal banget kan...menurut gw kalau emang bisa diterusin pakai jasa lawyer itu ya bagus, tp kalau emang ngga bisa dan kurang ada trust dari kedua belah pihak lebih baik perjanjian jasa itu di terminate dari awal aja...biasanya kan ada pasal di perjanjian ttg itu, misalnya:
"Pasal. X
Untuk pemutusan kontrak sebelum masa kontrak berakhir memberi tahukan satu bulan sebelumnya kontrakan berakhir."
kalau gak ada klausul kaya gitu, yaudah omongin baik2 dengan lawyernya gimanalah cara nego dan approachnya untuk bikin CCO (Contract Change Order) atau perubahan perjanjian yang isinya lebih diperjelas mengenai biaya untuk si lawyer itu dan di akhir perjanjian itu jangan lupa ditambahin ttg pemutusan perjanjian yg tidak mennimbulkan konsekwensi apa2 bagi tante lo...kaya contoh diatas tadi..
(sebenarnya, tanpa ini pun asalkan kedua belah pihak itikad baik untuk pembatalan perjanjian, maka dengan lisan pun bisa, dan udah terjadi kesepakatan..cm ya itu kan, takutnya ke depannya malah jadi maslah baru..)
intinya ya saling percaya aja..kayak orang pacaran..akhiri juga dengan baik2..hehehe,
3. terkait Kasus utamanya:
gw juga ga bs kasih pendapat apa2 nih..belum liat dokumen2nya dan semuanya juga..cuma dari teori hukumnya aja paling:
Gadai itu emang bisa beralih atau dipindahkan oleh Penerima Gadai kepada Kreditur lain namun dengan persetujuan dari Pemberi Gadai.
Pasal 1156 KUHPerdata
"...Tentang pemindahtanganan barang gadai yang dimaksud dalam pasal ini dan pasal yang lampau, kreditur wajib untuk memberitahukannya kepada pemberi gadai, selambat-lambatnya pada hari berikutnya bila setiap hari ada hubungan pos atau telegrap, atau jika tidak begitu halnya, dengan pos yang berangkat pertama. Berita dengan telegrap atau dengan surat tercatat dianggap sebagai berita yang pantas."
Jadi intinya, harus ada persetujuan Annonymous, klo ngga ya ini objek berperkara tante lo dalam menggugat nanti..
ini dulu x ye, gak bisa bantu banyak ya..? hehehe...
klo mo nanya2 lagi sok atuh..tp sori klo bales agak lama, ada yg dikerjain sambil2 sih...hehe...
satu per satu yo..;)
1. Masalah surat kuasa: setau gw, gak ada masalah apa ada kop surat dari lawfirm dia apa ngga, itu cuma administrasi aja. Makanya, kalau ke depannya lawyer itu gak ngerjain apa yg jadi hak dan kewajibannya sesuai surat kuasa itu, tante lu itu bisa koq jadiin surat kuasa itu sebagai alat bukti surat yang sah. Karena kalau liat di aturannya, KUHAP, alat bukti yang sah itu diantaranya adalah surat (Pasal 184 KUHAP) dan di pasal 187-nya ngga ada unsur pasal yang mensyaratkan surat kuasa itu harus berupa bentuk dokumen resmi dari pembuat, seperti kop surat misalnya....jadi saran gw, gak perlu lagi dibuat dan dipermasalahkan surat kuasa itu, sepanjang udah ditandatangani para pihak dan para pihak punya masing2 satu surat kuasa yang otentik (asli bukan kopian). Kalau udah gitu, surat kuasa itu sah dan mengikat kedua belah pihak untuk melaksanakan hak dan kewajiban mereka..
kalau ke depannya tuh lawyer ngga ngerjain apa yg jadi kewajibannya, dan tante lo mau advokasi, maka bisa ajuin gugatan ke pengadilan ke lawyer itu dengan dasar wanprestasi
2. Masalah biaya perkara
gini Annonymous, pertama2 nanya dulu deh, antara tante lo dan lawyer itu, sempat dibuat perjanjian kan..? coba liat deh di perjanjian itu, khususnya rincian honorarium bagi si lawyer ybs...
biasanya, di pernjanjian jelas nyebutin klien mesti bayar berapa dan lawyer dapat berapa persen dari perkara itu..nah, biasanya besarnya biaya perkara di pengadilan termasuk masukin gugatan itu termasuk bagian lawyer itu,
misalnya: lawyer dapat 5% dari perkara, yaitu 10juta (misalnya aja) nah nominal maksimal yg harus dibayar oleh klien ke si lawyer ya 10 juta itu, gak lebih..dan untuk biaya 5 juta ajuin gugatan tadi, itu ya gak masalah, karena masih di bawah 10 juta kan..urusannya si lawyer lah, kasarnya..hehe...
soalnya emang kalau perkara litigasi (hukum acara) gini Annonymous, si lawyer juga kesulitan untuk netapin berapa biaya perkara yg harus dibayar oleh klien,.karena emang beginilah di Indo ini, di tahap pengadilan pun masih banyak tetek bengek biaya2 yg gak jelas..(motokopi putusan aja kadang2 di charge 1000 per lembar dulu gw perlu buat skripsi..hiks..hehe..)..itu semua gak ada barometer yg jelas...
makanya, sebenarnya dasarnya disini bukan sekedar masalah hukum, yang paling utama itu trust alias kepercayaan antara lawyer dengan klien..
saran gw: ini kan baru ngajuin gugatan, masih awal banget kan...menurut gw kalau emang bisa diterusin pakai jasa lawyer itu ya bagus, tp kalau emang ngga bisa dan kurang ada trust dari kedua belah pihak lebih baik perjanjian jasa itu di terminate dari awal aja...biasanya kan ada pasal di perjanjian ttg itu, misalnya:
"Pasal. X
Untuk pemutusan kontrak sebelum masa kontrak berakhir memberi tahukan satu bulan sebelumnya kontrakan berakhir."
kalau gak ada klausul kaya gitu, yaudah omongin baik2 dengan lawyernya gimanalah cara nego dan approachnya untuk bikin CCO (Contract Change Order) atau perubahan perjanjian yang isinya lebih diperjelas mengenai biaya untuk si lawyer itu dan di akhir perjanjian itu jangan lupa ditambahin ttg pemutusan perjanjian yg tidak mennimbulkan konsekwensi apa2 bagi tante lo...kaya contoh diatas tadi..
(sebenarnya, tanpa ini pun asalkan kedua belah pihak itikad baik untuk pembatalan perjanjian, maka dengan lisan pun bisa, dan udah terjadi kesepakatan..cm ya itu kan, takutnya ke depannya malah jadi maslah baru..)
intinya ya saling percaya aja..kayak orang pacaran..akhiri juga dengan baik2..hehehe,
3. terkait Kasus utamanya:
gw juga ga bs kasih pendapat apa2 nih..belum liat dokumen2nya dan semuanya juga..cuma dari teori hukumnya aja paling:
Gadai itu emang bisa beralih atau dipindahkan oleh Penerima Gadai kepada Kreditur lain namun dengan persetujuan dari Pemberi Gadai.
Pasal 1156 KUHPerdata
"...Tentang pemindahtanganan barang gadai yang dimaksud dalam pasal ini dan pasal yang lampau, kreditur wajib untuk memberitahukannya kepada pemberi gadai, selambat-lambatnya pada hari berikutnya bila setiap hari ada hubungan pos atau telegrap, atau jika tidak begitu halnya, dengan pos yang berangkat pertama. Berita dengan telegrap atau dengan surat tercatat dianggap sebagai berita yang pantas."
Jadi intinya, harus ada persetujuan Annonymous, klo ngga ya ini objek berperkara tante lo dalam menggugat nanti..
ini dulu x ye, gak bisa bantu banyak ya..? hehehe...
klo mo nanya2 lagi sok atuh..tp sori klo bales agak lama, ada yg dikerjain sambil2 sih...hehe...
Annonymous May 17 at 7:33pm
Hehe..tararengkyu marengkyu atas penjelasannya.kl gak ada lw gak tw deh gmana..(lebay.com)
1.nilai perkara yg di byr bwt lawyer itu dihitung dari mana?apa dari hitungan objek yg dperkarakan?
2.kasus yg dhdepn tnte gw nih parah bngt,baca baik2 ya nak..hehe
tnte gw ngebeli rmhnya dari ny.X thn 2003,berhubung tnte gw sdng mengalami krisis keuangan dy blm blk nama smpai thn 2009.
Nah,dtnglah ny.S saat tnte gw bth biaya bwt kul anaknya.tnte gw ngegadein sertifikat dan djnjikan pngurusn blik nama.
Tnyata..eh tnyata si ny.s ini ngegadein lg sertifikatny ke bank dngn nilai 250 jt,dan sertifikatny sdh dblk nama a.n ny.s..pdhl tnte gw atwpun ny.x yg nmny tcntum di sertifikat tdk pnah ke notaris atau menandatangani apapun.tp sertifikat udh dblk namain d dpn notari A.
Yg bikin nyesek..nyesek..si ny.S hilang..raib!dtelan bumi!setelah mndpt pnjmn 250jt dngn agunan stfikat tnte gw..udh bikin laporan ke polda sih..
Sekian dl ya dam..jngn bosen dganggu yaa^^
1.nilai perkara yg di byr bwt lawyer itu dihitung dari mana?apa dari hitungan objek yg dperkarakan?
2.kasus yg dhdepn tnte gw nih parah bngt,baca baik2 ya nak..hehe
tnte gw ngebeli rmhnya dari ny.X thn 2003,berhubung tnte gw sdng mengalami krisis keuangan dy blm blk nama smpai thn 2009.
Nah,dtnglah ny.S saat tnte gw bth biaya bwt kul anaknya.tnte gw ngegadein sertifikat dan djnjikan pngurusn blik nama.
Tnyata..eh tnyata si ny.s ini ngegadein lg sertifikatny ke bank dngn nilai 250 jt,dan sertifikatny sdh dblk nama a.n ny.s..pdhl tnte gw atwpun ny.x yg nmny tcntum di sertifikat tdk pnah ke notaris atau menandatangani apapun.tp sertifikat udh dblk namain d dpn notari A.
Yg bikin nyesek..nyesek..si ny.S hilang..raib!dtelan bumi!setelah mndpt pnjmn 250jt dngn agunan stfikat tnte gw..udh bikin laporan ke polda sih..
Sekian dl ya dam..jngn bosen dganggu yaa^^
Sent via Facebook Mobile
Irdham Riyanda May 18 at 10:40am
haha..lebay lu..welkom to de klub deh..(lebay juga mode On)
1. iya, biasa tergantung dari nilai objek perkara jg, presentase itu tentatip bgt tergantung kesepakatan aja..tp ada beberapa lawfirm yg udah ada semacam tabel presentase bagian mereka termasuk professional fee mereka..
2. mm, Annonymous..dari pertama gw kira itu sertipikat apa, rumah tho ..kalau rumah, di ranah teori hukumnya bukan di gadai namanya Annonymous, tapi 'hak tanggungan'..kalau gadai itu cuma untuk barang bergerak..macam kapal, pesawat, jam tangan..de-el-el..
Untuk rumah, tanah dan barang tak bergerak yg dijaminkan melalui lembaga hak tanggungan yang diatur di UU tersendiri, yaitu UU No.04/1996 (UUHT aja ya nyebutnya ke depan) untuk tanggungan atas rumah diatur di pasal 4(4) UUHT itu..hmm, sebenarnya konsep dasarnya ya sama aja dengan gadai, yaitu penjaminan barang bergerak/tidak atas pelunasan utang debitor ke kreditor...
istilah aja sih ini, biar ga rancu aja ke depannya..hehe...
buat kasus kaya gini saran gw sih (step bai step lagi aja ya):
1. kalau dijaminin lewat hak tanggungan pasti lahir 'Akta Pemberian Hak Tanggungan', yaitu akta Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berisi pemberian Hak Tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya, (Pasal 1 butir 5 UUHT); akta itu seharusnya dibuat 2 (dua) malah lebih, satu untuk si Ny.S, satu untuk tante lu, satu lagi untuk notaris, semuanya asli/rangkap, bukan kopian...(biasanya ada di notaris harusnya, kalau dokumentasinya rapih..)...
nah akta itu lu coba cari deh..harusnya sih tante lu megang, atau gak udah diambil lawyernya..
2. Terus kalau akta itu sudah dapat, coba diliat isinya..ada ga pasal yang isinya mengatur bahwa pemegang HT tidak diperkenankan untuk melakukan penjaminan kembali dari HT yang ga lain objek perkara lu disini, yaitu rumah...
Kalau ada ya seharusnya perjanjian itu cacat hukum karena ada pasalnya yang nabrak Undang-Undang, (tp susahnya disini, toh tante lo udah nandatangan akta itu jg, kalau emang pasal itu ada ya...agak susah pembuktiannya nanti menurut gw)
Makanya, paling menurut gw yg mungkin bisa dilakukan tante lu adlh mengajukan gugatan Perbuatan Melawan Hukum (PMH), bukan gugatan wanprestasi...untuk gugatan PMH it,u mungkin nanti bisa jg berdasarkan Pasal 8(1) UUHT ini yang menyatakan :
“Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.”
Di kasus ini kan tante lu adalah pihak yang punya kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum dengan melakukan penjaminan itu. Beliau berwenang untuk melakukan perbuatan hukum karena tante lu gak lain adalah pemilik sah atas rumah itu, yang kelak bisa dibuktikan dengan adanya sertifikat dan surat2 lainnya..(kalau sertifikat bangunan dan surat-surat lainnya ini Ny.S pegang semua, ya itu yg perlu dibuktikan oleh tante lo dan lawyernya di tahap persidangan nanti, kan alat bukti di ranah hukum perdata gak cuma surat, tapi ada saksi, persangkaan, pengakuan dan sumpah –Pasal 164 HIR dan Pasal 284 RBg dan Pasal 1866 KUHPerdata)...
Jadi intinya: Menurut gw Ny.S itu ya emang udah melakukan Perbuatan Melanggar Hukum, karena yang boleh untuk menjaminkan barang tidak bergerak (termasuk bangunan/rumah) hanya pemilik hak atas barang tidak bergerak itu. Pemegang HT bukanlah pemilik hak atas barang tidak bergerak tersebut, jd dia gak boleh menjaminkan lagi ke pihak lain.
Adanya peran pihak ke-3 (dalam kasus lu ini yaitu bank) di lembaga Hak Tanggungan setau gw salah satunya bisa karena ada peralihan hak tanggungan. Peralihan ini hanya sekedar beralih aja piutang Ny.S kepada pihak lain senilai dengan utang tante lu, tapi bukan berarti Ny.S bisa menjaminkan lagi sertifikat itu ke pihak lain dengan jumlah berlipat naik, peralihan piutang ini biasa dikenal dengan istilah cessie.
Jadi Ny.S cuma boleh mengalihkan piutang (bukan menjaminkan kembali) dia kepada pihak lain senilai piutang awal dia dengan tante lu.
Hmm..bantu gak ya..maaf klo belibet, mudah2an ngebantu dikit yoo..hehe..;))
bedewe, gw mo minta tulung nih boleh gak..?
1. iya, biasa tergantung dari nilai objek perkara jg, presentase itu tentatip bgt tergantung kesepakatan aja..tp ada beberapa lawfirm yg udah ada semacam tabel presentase bagian mereka termasuk professional fee mereka..
2. mm, Annonymous..dari pertama gw kira itu sertipikat apa, rumah tho ..kalau rumah, di ranah teori hukumnya bukan di gadai namanya Annonymous, tapi 'hak tanggungan'..kalau gadai itu cuma untuk barang bergerak..macam kapal, pesawat, jam tangan..de-el-el..
Untuk rumah, tanah dan barang tak bergerak yg dijaminkan melalui lembaga hak tanggungan yang diatur di UU tersendiri, yaitu UU No.04/1996 (UUHT aja ya nyebutnya ke depan) untuk tanggungan atas rumah diatur di pasal 4(4) UUHT itu..hmm, sebenarnya konsep dasarnya ya sama aja dengan gadai, yaitu penjaminan barang bergerak/tidak atas pelunasan utang debitor ke kreditor...
istilah aja sih ini, biar ga rancu aja ke depannya..hehe...
buat kasus kaya gini saran gw sih (step bai step lagi aja ya):
1. kalau dijaminin lewat hak tanggungan pasti lahir 'Akta Pemberian Hak Tanggungan', yaitu akta Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berisi pemberian Hak Tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya, (Pasal 1 butir 5 UUHT); akta itu seharusnya dibuat 2 (dua) malah lebih, satu untuk si Ny.S, satu untuk tante lu, satu lagi untuk notaris, semuanya asli/rangkap, bukan kopian...(biasanya ada di notaris harusnya, kalau dokumentasinya rapih..)...
nah akta itu lu coba cari deh..harusnya sih tante lu megang, atau gak udah diambil lawyernya..
2. Terus kalau akta itu sudah dapat, coba diliat isinya..ada ga pasal yang isinya mengatur bahwa pemegang HT tidak diperkenankan untuk melakukan penjaminan kembali dari HT yang ga lain objek perkara lu disini, yaitu rumah...
Kalau ada ya seharusnya perjanjian itu cacat hukum karena ada pasalnya yang nabrak Undang-Undang, (tp susahnya disini, toh tante lo udah nandatangan akta itu jg, kalau emang pasal itu ada ya...agak susah pembuktiannya nanti menurut gw)
Makanya, paling menurut gw yg mungkin bisa dilakukan tante lu adlh mengajukan gugatan Perbuatan Melawan Hukum (PMH), bukan gugatan wanprestasi...untuk gugatan PMH it,u mungkin nanti bisa jg berdasarkan Pasal 8(1) UUHT ini yang menyatakan :
“Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.”
Di kasus ini kan tante lu adalah pihak yang punya kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum dengan melakukan penjaminan itu. Beliau berwenang untuk melakukan perbuatan hukum karena tante lu gak lain adalah pemilik sah atas rumah itu, yang kelak bisa dibuktikan dengan adanya sertifikat dan surat2 lainnya..(kalau sertifikat bangunan dan surat-surat lainnya ini Ny.S pegang semua, ya itu yg perlu dibuktikan oleh tante lo dan lawyernya di tahap persidangan nanti, kan alat bukti di ranah hukum perdata gak cuma surat, tapi ada saksi, persangkaan, pengakuan dan sumpah –Pasal 164 HIR dan Pasal 284 RBg dan Pasal 1866 KUHPerdata)...
Jadi intinya: Menurut gw Ny.S itu ya emang udah melakukan Perbuatan Melanggar Hukum, karena yang boleh untuk menjaminkan barang tidak bergerak (termasuk bangunan/rumah) hanya pemilik hak atas barang tidak bergerak itu. Pemegang HT bukanlah pemilik hak atas barang tidak bergerak tersebut, jd dia gak boleh menjaminkan lagi ke pihak lain.
Adanya peran pihak ke-3 (dalam kasus lu ini yaitu bank) di lembaga Hak Tanggungan setau gw salah satunya bisa karena ada peralihan hak tanggungan. Peralihan ini hanya sekedar beralih aja piutang Ny.S kepada pihak lain senilai dengan utang tante lu, tapi bukan berarti Ny.S bisa menjaminkan lagi sertifikat itu ke pihak lain dengan jumlah berlipat naik, peralihan piutang ini biasa dikenal dengan istilah cessie.
Jadi Ny.S cuma boleh mengalihkan piutang (bukan menjaminkan kembali) dia kepada pihak lain senilai piutang awal dia dengan tante lu.
Hmm..bantu gak ya..maaf klo belibet, mudah2an ngebantu dikit yoo..hehe..;))
bedewe, gw mo minta tulung nih boleh gak..?
AnnonymousMay 18 at 11:16am
untung messagenya bsa di copy paste,trus d print..biar bsa gw ksh liat ke tnte gw n gw cerna ulang..bahasanya berat euy..hehehe
yg gw tau tnte gw itu katanya sih gak nandatanganin apapun,jd dy n Ny.S gak ada perjanjian tertulis soal hak tanggungan itu,ada surat perjanjian yg di buat sm Ny.S tp blm di ttd sm tnte gw..
Jumlah uang yg diberikan oleh Ny.S adalah 30 jt sj...gmana ga shock tuh..rmh trncm disita.
klo udah masukin gugatan intervensi ke pngadilan,eksekusi bisa di pending ga ya?
monggo..silakan...apa yg bsa gw bantu??hehehe
yg gw tau tnte gw itu katanya sih gak nandatanganin apapun,jd dy n Ny.S gak ada perjanjian tertulis soal hak tanggungan itu,ada surat perjanjian yg di buat sm Ny.S tp blm di ttd sm tnte gw..
Jumlah uang yg diberikan oleh Ny.S adalah 30 jt sj...gmana ga shock tuh..rmh trncm disita.
klo udah masukin gugatan intervensi ke pngadilan,eksekusi bisa di pending ga ya?
monggo..silakan...apa yg bsa gw bantu??hehehe
Irdham Riyanda May 18 at 1:44pm
bisa Annonymous..
,tapi gw mo nanya dulu deh:
1. itu kasusnya baru aja dimasukin gugatan ke pengadilan oleh tante lu, apa udah selesai dan udah keluar putusan pengadilan sampe tahap akhir (tahap kasasi di MA)..? soalnya eksekusi itu adalah pelaksanaan/tindak lanjut dari putusan pengadilan...
2. Ini yang berperkara kan langsung tante lu mengajukan gugatan ke pengadilan, jadi antara tante lu Vs Ny.S, gitu kan..? apa bukan..? kalau langsung antara tante lu Vs Ny.S maka gak ada intervensi disini...
Hmm..ambilah kasusnya kaya yg lu bilang, yaitu udah ada putusan pengadilan dan posisi tante lu disini adalah pihak ketiga yang dirugikan. Maka secara hukum, tante lu bisa mengajukan upaya hukum Perlawanan pihak ketiga (derden verzet),
nih gw boleh kopas dikit teori hukum sebagai refrensi aja..;) :
Derden verzet itu diatur dalam Buku I. titel 10 dari Reglemen Hukum Acara Perdata untuk Raad van Justitie dan Hooggerechtshof (pasal 378 - 384). Pokoknya, ialah bahwa orang ketiga dapat memajukan keberatan terhadap sesuatu keputusan yang dapat merugikan haknya, jikalau baik ia sendiri ataupun yang ia wakili, tidak pernah dipanggil di dalam perkaranya atau tidak ikut serta sebagai pihak, baik dengan jalan "voeging" maupun dengan jalan "tusschenkomst".
"Voeging" (ikut serta) adalah pihak ke-3 menempatkan diri di samping salah satu pihak bersama- sama dengan pihak tsb menghadapi pihak yang lain.
"Tusschenkomst" (mencampuri = menempatkan diri) adalah pihak ketiga yang menempatkan diri di tengah - tengah antara ke dua belah pihak, karena mempunyai kepentingan sendiri.
Nah, perlawanan pihak ke-3 ini, (derden verzet) bisa koq diajukan oleh tante lu (sebagai pihak ke-3) ketika putusan hakim telah dijatuhkan untuk kemudian dilaksanakan eksekusi..
Emang sih biasanya, pemegang hak tanggungan (di kasus lu, Ny.S), berdasarkan klausula yang terdapat dalam perjanjian yang dibuat dengan debiturnya seringnya langsung minta eksekusi kepada Ketua Pengadilan Negeri atau Kepala PUPN.
makanya,,emang perlu ada perlawanan pihak ketiga yg berkepentingan disini, yaitu tante lo (sekali lagi, kalau dia memposisikan diri sbg pihak ke-3 yah). Nah, dalam perlawanan pihak ketiga ini tante lu harus bs membuktikan bahwa ia mempunyai alas hak atas barang yang disita dan apabila ia berhasil membuktikan, maka ia akan dinyatakan sebagai pelawan yang benar dan sita akan diperintahkan untuk diangkat. Apabila pelawan tidak dapat membuktikan bahwa ia adalah pemilik dari barang yang disita maka pelawan akan dinyatakan sebagai pelawan yang tidak benar atau pelawan yang tidak jujur, dan sita akan dipertahankan...
hmm, terkait teknis cara mengajukan perlawanan ini gw juga cuma tau garis besarnya aja, yaitu untuk diajukan ke Majelis Hakim yang menangani perkara itu..Makanya Majelis Hakim tsb perlu bgt reaktif dan responsif untuk melaporkan perkembangan perkara itu kepada Ketua Pengadilan Negeri. Karena laparan itu sendiri diperlukan oleh Ketua Pengadilan Negeri untuk menentukan kebijaksanaan mengenai diteruskan atau ditangguhkannya eksekusi yang dipimpinnya...klo gak salah sih gitu, lupa2 inget juga..hehe...lebih jelasnya mungkin ya bisa tanya lawyer tante lu itu, soalnya teknis bgt..hehehe...
eh iya nih, lebih tepatnya sih gw mo minta izin sama lu buat messege2 ini nanti gw taro di blog pribadi gw, soalnya kalau di inbox gini aja takut ke-apus, hmm..itung2 sekalian bisa jd refrensi gw pribadi kapan2 pasti perlu lagi dan bisa share2 en saling koreksi juga kan...
..makanya sekalian gw minta ijin juga apa nama lu nanti tampil sebagai nama lu aja, apa anonymous aja...? ;))
,tapi gw mo nanya dulu deh:
1. itu kasusnya baru aja dimasukin gugatan ke pengadilan oleh tante lu, apa udah selesai dan udah keluar putusan pengadilan sampe tahap akhir (tahap kasasi di MA)..? soalnya eksekusi itu adalah pelaksanaan/tindak lanjut dari putusan pengadilan...
2. Ini yang berperkara kan langsung tante lu mengajukan gugatan ke pengadilan, jadi antara tante lu Vs Ny.S, gitu kan..? apa bukan..? kalau langsung antara tante lu Vs Ny.S maka gak ada intervensi disini...
Hmm..ambilah kasusnya kaya yg lu bilang, yaitu udah ada putusan pengadilan dan posisi tante lu disini adalah pihak ketiga yang dirugikan. Maka secara hukum, tante lu bisa mengajukan upaya hukum Perlawanan pihak ketiga (derden verzet),
nih gw boleh kopas dikit teori hukum sebagai refrensi aja..;) :
Derden verzet itu diatur dalam Buku I. titel 10 dari Reglemen Hukum Acara Perdata untuk Raad van Justitie dan Hooggerechtshof (pasal 378 - 384). Pokoknya, ialah bahwa orang ketiga dapat memajukan keberatan terhadap sesuatu keputusan yang dapat merugikan haknya, jikalau baik ia sendiri ataupun yang ia wakili, tidak pernah dipanggil di dalam perkaranya atau tidak ikut serta sebagai pihak, baik dengan jalan "voeging" maupun dengan jalan "tusschenkomst".
"Voeging" (ikut serta) adalah pihak ke-3 menempatkan diri di samping salah satu pihak bersama- sama dengan pihak tsb menghadapi pihak yang lain.
"Tusschenkomst" (mencampuri = menempatkan diri) adalah pihak ketiga yang menempatkan diri di tengah - tengah antara ke dua belah pihak, karena mempunyai kepentingan sendiri.
Nah, perlawanan pihak ke-3 ini, (derden verzet) bisa koq diajukan oleh tante lu (sebagai pihak ke-3) ketika putusan hakim telah dijatuhkan untuk kemudian dilaksanakan eksekusi..
Emang sih biasanya, pemegang hak tanggungan (di kasus lu, Ny.S), berdasarkan klausula yang terdapat dalam perjanjian yang dibuat dengan debiturnya seringnya langsung minta eksekusi kepada Ketua Pengadilan Negeri atau Kepala PUPN.
makanya,,emang perlu ada perlawanan pihak ketiga yg berkepentingan disini, yaitu tante lo (sekali lagi, kalau dia memposisikan diri sbg pihak ke-3 yah). Nah, dalam perlawanan pihak ketiga ini tante lu harus bs membuktikan bahwa ia mempunyai alas hak atas barang yang disita dan apabila ia berhasil membuktikan, maka ia akan dinyatakan sebagai pelawan yang benar dan sita akan diperintahkan untuk diangkat. Apabila pelawan tidak dapat membuktikan bahwa ia adalah pemilik dari barang yang disita maka pelawan akan dinyatakan sebagai pelawan yang tidak benar atau pelawan yang tidak jujur, dan sita akan dipertahankan...
hmm, terkait teknis cara mengajukan perlawanan ini gw juga cuma tau garis besarnya aja, yaitu untuk diajukan ke Majelis Hakim yang menangani perkara itu..Makanya Majelis Hakim tsb perlu bgt reaktif dan responsif untuk melaporkan perkembangan perkara itu kepada Ketua Pengadilan Negeri. Karena laparan itu sendiri diperlukan oleh Ketua Pengadilan Negeri untuk menentukan kebijaksanaan mengenai diteruskan atau ditangguhkannya eksekusi yang dipimpinnya...klo gak salah sih gitu, lupa2 inget juga..hehe...lebih jelasnya mungkin ya bisa tanya lawyer tante lu itu, soalnya teknis bgt..hehehe...
eh iya nih, lebih tepatnya sih gw mo minta izin sama lu buat messege2 ini nanti gw taro di blog pribadi gw, soalnya kalau di inbox gini aja takut ke-apus, hmm..itung2 sekalian bisa jd refrensi gw pribadi kapan2 pasti perlu lagi dan bisa share2 en saling koreksi juga kan...
..makanya sekalian gw minta ijin juga apa nama lu nanti tampil sebagai nama lu aja, apa anonymous aja...? ;))
ckckckc..hukum tuh ribed ya..heeheeh
tnte gw punya bukti bahwa telah terjadi jual beli rumah antara tnte gw dngn Ny.X diatas kuitansi bermaterai dan Ny.X jg sudah menandatangani surat yg intinya rumah itu adalah sah milik tnte gw.
gugatan di pengadilan baru dimasukin belum ada proses apa2, di POLDA pun belum dipanggil untuk bikin BAP...pdhl dah 1 minggu lebih..no action bngt ya???
gw sebetulnya gak terlalu tau detailnya gmana..tp secara garis besar ya begitu...
Wah blogger jg ya?gw jg pnya blog tp isinya puisi n cerpen karya gw*NARSIS : MODE ON* (Obsesi jadi penulis..heheheeh)
gw sm sekali ga kebertan klo lw mw publish di blog lw(mnta nama blognya ya..hehehee) tp nama gw jngn di publish ya..khawatir tnte gw gak stuju dan ngebaca^^
dengan adanya semua ini gw merasa sangat beruntung berprofesi sebagai guru dan bukan sebagai pengacara,jaksa,hakim,panitera dsb yg berkaitan dengan hukum..pussssinkkkkkkkkkkkk :)
tnte gw punya bukti bahwa telah terjadi jual beli rumah antara tnte gw dngn Ny.X diatas kuitansi bermaterai dan Ny.X jg sudah menandatangani surat yg intinya rumah itu adalah sah milik tnte gw.
gugatan di pengadilan baru dimasukin belum ada proses apa2, di POLDA pun belum dipanggil untuk bikin BAP...pdhl dah 1 minggu lebih..no action bngt ya???
gw sebetulnya gak terlalu tau detailnya gmana..tp secara garis besar ya begitu...
Wah blogger jg ya?gw jg pnya blog tp isinya puisi n cerpen karya gw*NARSIS : MODE ON* (Obsesi jadi penulis..heheheeh)
gw sm sekali ga kebertan klo lw mw publish di blog lw(mnta nama blognya ya..hehehee) tp nama gw jngn di publish ya..khawatir tnte gw gak stuju dan ngebaca^^
dengan adanya semua ini gw merasa sangat beruntung berprofesi sebagai guru dan bukan sebagai pengacara,jaksa,hakim,panitera dsb yg berkaitan dengan hukum..pussssinkkkkkkkkkkkk :)
Irdham Riyanda May 18 at 10:57pm
iyaa bener banget ribet (tapi enak koq, menurut gw yee..hehe) emang enakan jadi pengajar kayaknya ye...(pengen bgt nih coba ngajar2, lum ada kesempatan, hiks..halah..curcol..hehehe)..
iya, kalau tante lu punya perjanjiannya bagus banget tuh..dijaga aja, selain itu sertipikat bangunan, IMB, semua deh yg berkaitan dgn status rumah itu,,buat di pengadilan nanti perlu bgt soalnya..
hmm, BAP..berati jadinya dimasukin ke pidana ya..bisa juga sih, hasurnya lgsg dibuat BAP pas saat itu juga...cuma ya inilah Indonesia, serba tidak pasti..yaudh tunggu aja dulu, klo mungkin terlalu lama coba aja lgsg ke bagian pendaftaran perkara di pengadilan..tanya lg aja..selamat berjuang yoo..sambil doa aja dimudahin semuanya...;)
wah, tengkyu yah..alamatnya :
irdhamriyanda.blogspot.com, masih baru, dulu di multiply, tp enakan ini ternyata..hehe..follow yoo..hehe..
wiih elu nulis..nulis apa Annonymous..? gw iseng2 belajar bikin novel nih, kapan2 gw ganggu ye minta kripik, kritik, dan saran..hehe..termausk cara masukin ke penerbit..(haha...gaya bgt euy...baru bikin prolog padahal..itu juga ga jelas..^^)...
iya, kalau tante lu punya perjanjiannya bagus banget tuh..dijaga aja, selain itu sertipikat bangunan, IMB, semua deh yg berkaitan dgn status rumah itu,,buat di pengadilan nanti perlu bgt soalnya..
hmm, BAP..berati jadinya dimasukin ke pidana ya..bisa juga sih, hasurnya lgsg dibuat BAP pas saat itu juga...cuma ya inilah Indonesia, serba tidak pasti..yaudh tunggu aja dulu, klo mungkin terlalu lama coba aja lgsg ke bagian pendaftaran perkara di pengadilan..tanya lg aja..selamat berjuang yoo..sambil doa aja dimudahin semuanya...;)
wah, tengkyu yah..alamatnya :
irdhamriyanda.blogspot.com, masih baru, dulu di multiply, tp enakan ini ternyata..hehe..follow yoo..hehe..
wiih elu nulis..nulis apa Annonymous..? gw iseng2 belajar bikin novel nih, kapan2 gw ganggu ye minta kripik, kritik, dan saran..hehe..termausk cara masukin ke penerbit..(haha...gaya bgt euy...baru bikin prolog padahal..itu juga ga jelas..^^)...
